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    酒店市場已“復出”,海南未來住宿市場迎發展新機遇

    酒店市場已“復出”,海南未來住宿市場迎發展新機遇

    • 分類:行業新聞
    • 作者:
    • 來源:CHAT資訊
    • 發布時間:
    • 訪問量:7

    【概要描述】海南市場不僅充滿了機遇,也面臨很多挑戰。

    酒店市場已“復出”,海南未來住宿市場迎發展新機遇

    【概要描述】海南市場不僅充滿了機遇,也面臨很多挑戰。

    • 分類:行業新聞
    • 作者:
    • 來源:CHAT資訊
    • 發布時間:2020-09-24
    • 訪問量:7
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    酒店市場已“復出”,海南未來住宿市場迎發展新機遇

    對于酒店的投資者和運營者而言,重要的是在發展大勢之下強化產品并實現運營創新。

    年初的疫情給整個海南旅游市場前所未有的打擊,而年中卻又出乎意料的出現了逆勢大反彈,再加上近期自貿島和免稅政策的宏觀利好,所有行業都十分關心未來海南市場的整體走勢。

    一、海南旅游住宿業市場目前發展格局

    從時間維度上看,在過去十年的時間里,市場經歷了兩次旅游數據增速的小高峰:一次是金融危機過后的經濟復蘇,另外一次是八項規定之后個人消費為主的國內游興起熱潮。如下圖所示,十年間海南旅游收入的增速始終高于人次的增速,這也是說明海南全島正朝著旅游高質量發展的目標不斷靠近。

    從空間維度上來看,海南的旅游仍處于一個不均衡的發展狀態之中,東線市場占據了超過全島8成的旅游過夜人次,而西線和中線市場的開發仍相對落后。這一點也充分的反映到了住宿產品的供給和開發商,在最近五年的新簽約的品牌酒店之中,絕大多數也集中在了海南島東線,其中三亞和海口無疑仍是投資者最為關注的兩個地區。

    過去5年,海口的業績一直較為消極,受高端供給持續加大的壓力影響,市場業績始終不甚理想。但近兩來市場出現回暖上升跡象,由此可知,自貿島的產業政策帶動之下,海口高檔酒店市場將迎來新一波增長契機。

    三亞市場則仍是整個海南的價值高地,平均每間房收益甚至高出海口市場的近1倍。作為海南最核心最主要的市場,三亞市場的發展現狀和業績走勢無疑是市場的風向標。

    二、大三亞住宿市場業績回顧

    1、市場情況

    從供求關系上看,市場供給在過去五年仍繼續保持較快增長,年均增速近9%,雖然市場需求也在持續拉升,但需求的增長呈現出明顯的不均衡性,需求的增長主要集中在新酒店集中的海棠灣,而以亞龍灣和三亞灣為代表的傳統灣區酒店增長則相對乏力,市場中的既有高端需求不斷被稀釋。

    正因如此,高端酒店不得不通過下沉客源市場的方式以換取市場需求。雖然整體市場在住宿率上保持在了相對穩定的水平,但房價卻出現了明顯的下滑。如在2019年,由于受宏觀經濟下行壓力影響,企業活動和旅游需求均呈現出減弱的跡象,而三亞這樣的遠程目的地則受影響更大。

    在2019年普遍性市場呈現低迷的狀態之下,只有海棠灣是逆勢增長的,平均每間房收益增幅卻高達17%,而對比之下,傳統的龍頭灣區亞龍灣則跌幅高達19%。這也一定程度上反映出市場的高端需求并沒有出現顯著增長。

    如此十字圖顯示,市場流量愈發向頭部灣區聚集,高房價者高出租率,而低房價者出租率也很低。市場整體的馬太效應愈發凸顯,強者愈強,弱者愈弱。市場格局的變化當中可以看出,長久以來的亞龍灣一枝獨秀的市場格局將要被打破,海棠灣和亞龍灣并駕齊驅的時代也即將到來。

    各個灣區在競爭之中也形成了各自的客源結構體系。頭部灣區獲得了市場中更多的高價值散客,散客占比基本在7成左右,而相對弱勢的灣區則不得不通過獲取更多的團隊客源來補充需求。而在這個散客占主導的市場當中,研究這些散客的類型和需求就變得更加重要。

    通過攜程的點評數據和實地訪談中了解到,市場的散客構成中有超過5成的都是來自家庭親子客源,其次是情侶夫妻,朋友出游等。絕大部分酒店的散客客源結構也大致相同,說明親子家庭客群已然成為市場需求絕對主力。同時,在情侶夫妻和朋友出游的市場中,伴隨著新度假產品和網紅打卡點的出現,客群的年輕化特征愈加明顯。毫無疑問,在接下來的產品開發當中,如何結合不同類型的消費者的需求進行產品升級和創新是獲取到高支付能力散客的關鍵。

    2、整體運營業績

    縱觀整體的運營業績,可以看到從2015年開始到2019年,三亞的高檔酒店市場經營毛利一直處于下滑態勢,在2019年經營毛利率首次跌破30%,每間可供出租客房經營毛利也跌到過去五年最低點。

    這背后最主要的原因在于收入端的表現低迷。2019年受經濟下行壓力加大影響,企業普遍在會議活動方面開始縮減預算,而個人游對于遠程目的地的消費也變得更加謹慎,因此無論是客房還是餐飲在2019年都出現了顯著的收入下滑。

    這也在倒逼各個酒店不斷地優化成本結構,實施更為精細的成本管控。這一方面,表現最為突出的是人工成本和未分配經營開支:在出租率沒有明顯變化的前提下分別下降了13%和14%。經歷了年初的疫情,發掘行之有效的成本管控方案并逐步運用到常態化的日常運營之中,將在未來成為市場經營毛利提升的關鍵。

    3、疫情影響

    在浩華與世界旅游聯盟合作進行國內旅游景氣指數(點此查看更多)的調查中,可以看出疫情最初對市場預期的打擊幾乎是摧毀性的,2020年上半年景氣指數只有-121。在7月份完成的2020年下半年的景氣指數調查中,在國內大部分地區的疫情已得到有效控制的背景下,市場對于國內旅游發展預期仍不樂觀。就在這時,三亞卻成為了逆勢增長的一枝獨秀。

    5月以來,三亞進入強勢復蘇階段。STR的數據指出,6月開始市場入住率水平就已經開始超越去年同期水平,到了7月和8月房價水平開始大幅拉升,高房價的酒店以及別墅套房等高房價房型也更是一房難求。為什么在全國性的市場悲觀預期之下,三亞能在疫情之中逆勢上漲?主要有三點原因:

    首先是三亞的資源特性,年初的隔離政策讓很多人渴望回歸到自然和戶外,三亞的陽光和沙灘正好滿足了這一需求。其次是宏觀旅游政策的刺激,比如跨省游的放開以及免稅額度的放開,刺激了前往三亞的旅游休閑需求。第三是國際疫情局勢。伴隨著國際疫情局勢的不斷惡化,很多具備度假需求的高凈值人群無法出國,轉而選擇了高端度假酒店最為集中的三亞。

    細究以上三點可以發現,三亞目前正經歷的這一輪增長主要得益于疫情影響下暫時性高支付客群消費回流。

    三、未來海南住宿市場發展機遇

    1、以國內大循環為主、國際國內互促的雙循環發展的新格局

    國家將進入到一個新的發展格局之中,也是中央最近一直在提的雙循環發展主線,因此在未來很長一段時間里刺激內需和產業升級都將成為發展重點。海南的定位是國際旅游消費中心,在這個過程之中,海南所面臨最重要的機遇就是海外消費回流。產品供給端的提質升級是讓高支付力客群在疫情之后也能留在海南并提供持續消費的關鍵。

    2、自貿島建設將持續推動海南商務和度假需求增長

    第二個機遇就是自貿島建設。海南自貿島的產業、人才、稅收等政策,必然會給海南帶來產業發展上的新契機,而以海口和三亞為中心的城中商務區和周邊產業園區將成為產業導入的重要載體,也將為當地商務酒店市場帶來更多需求。自貿島建設對于度假市場需求的刺激主要表現在,未來將會有更多免稅牌照以及島內免稅店鋪進駐海南,因此受免稅政策輻射的灣區將大幅增加。

    3、新增產品供給助力海南建立更為豐富的目的地標簽

    第三個機遇,是更豐富更具創新的旅游產品給市場帶來的機遇。博鰲樂城一直在發展國際醫療旅游的相關產業,三亞鳳凰島也在致力于打造全球最大郵輪母港,在主題樂園方面,BBC hello kitty以及長隆都在海南都有其布局。豐富的旅游產品將為海南帶來更豐富的目的地標簽。如何圍繞這些目的地標簽,打造特色配套住宿產品并通過體驗運營來驅動也是在海南市場住宿產品開發的重要方向。

    海南市場不僅充滿了機遇,也面臨很多挑戰。比如高度競爭的市場環境、與其他海島相比缺乏鮮明的目的地形象標簽、區域發展的不均衡性等等。這些問題也都將在未來長期制約著海南的發展。對于酒店的投資者和運營者而言,海南發展到今天這個階段,無論是機遇和挑戰其實都為產品和運營提出了更高的要求,所以如何在這些發展大勢之下強化產品并實現運營創新也將是未來很長的時間需要不斷研究和探索的課題。

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